FIRMA ELECTRÓNICA
EN EL
MUNDO INMOBILIARIO

¿Qué es un bien raíz?

Probablemente has escuchado acerca de este concepto por un amigo o familiar que tiene una casa y pretende arrendarla o venderla, por la publicidad en los diversos medios de comunicación, por las noticias sobre la situación inmobiliaria actual, etc. Sin importar de donde hayas obtenido esta información es relevante que sepas qué es un bien raíz. También llamado bien inmueble, es aquel que de transportarse de un lugar a otro ocasionaría un daño al mismo. Esto es así ya sea porque forma parte del terreno o porque se encuentra anclado en él. Algunos ejemplos de bienes raíces son:

• Terreno, sitio o parcela.
• Casa.
• Edificio.
• Centro Comercial.
• Oficina.
• Departamento.

Por lo general, en el mundo inmobiliario los bienes raíces se comercializan o bien se arriendan. En este blog abordaremos este último concepto para que sepas la importancia de formalizar un contrato de arrendamiento, ya sea que seas un corredor de propiedad, dueño particular o simplemente porque buscas un lugar donde poder establecerte.

Contrato de arrendamiento

El artículo 1.915 del Código Civil nos define que “el arrendamiento es un contrato en que las dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por este goce, obra o servicio un precio determinado”. En palabras sencillas el arrendador cede el uso de su propiedad o bien raíz al arrendatario, quien paga una cuota periódica por un tiempo fijado en el contrato.

Actualmente, la ley N° 18.101 regula los arriendos que se realicen en bienes raíces de sectores urbanos. El alcance se puede dar para bienes raíces habituales, por temporada, locales comerciales, etc.

¿Hay algún tipo de bien raíz en donde NO aplique la ley?

No aplica para los predios superiores a una hectárea (más de 10.000 metros cuadrados) que sean usados para actividades agrícolas, ganaderas o forestales. Tampoco es posible arrendar inmuebles fiscales, viviendas con fines turísticos por menos de 3 meses, hoteles, hostales, residenciales, estacionamientos. Tampoco rige para las viviendas que se arriendan con promesa de venta (leasing).

¿Qué tipos de contratos puedes hacer según la ley?

• Temporales pactados mes a mes.
• Indefinidos (que no incluye una fecha límite).
• A plazo fijo (se estipula una fecha exacta para el término del arrendamiento).

¿Qué es lo que caracteriza a un contrato de arrendamiento?

Lo más importante en este tipo de contratos es que exista un consenso expreso entre las partes, es decir todos quienes lo componen deben suscribirlo de mutuo acuerdo. De acuerdo con ello podemos mencionar a dos integrantes básicos dentro de un contrato de arrendamiento:

• Arrendador: Persona que transfiere transitoriamente el bien inmueble.
• Arrendatario: Persona que paga por obtener el goce y uso del inmueble.

Opcionalmente se puede añadir un tercer integrante:

• Aval o codeudor solidario: Persona física o jurídica que garantiza o asegura el cumplimiento de las obligaciones del arrendatario, asumiendo el pago de la deuda en caso de que la otra persona no lo realice.

Otras de las características de un contrato de arrendamiento es que es oneroso, esto quiere decir que ambas partes obtienen un beneficio. Además, es conmutativo, ya que las partes se consideran equivalentes. Por otro lado, se considera principal pues no puede existir más de un contrato para un mismo bien raíz, es decir es único. Otros rasgos que se pueden nombrar son que el contrato establece el plazo de vigencia y tanto los derechos como obligaciones entre las partes.

¿Por qué es necesario firmar un contrato al realizar un arrendamiento?

Aunque no lo creas, la legislación chilena actual no obliga a que realices un contrato por escrito. Tanto verbal como por escrito tienen la misma validez legal.  

Sin embargo, en caso de existir alguna discrepancia o desacuerdo entre las partes, si el contrato es verbal, no habrá como comprobar quien tiene la razón pues no existen cláusulas explícitas. Esto también se puede replicar en los casos en que una de las partes unilateralmente quiere cambiar alguno de los acuerdos de palabra, sobre todo en temas sensibles como el tiempo de duración del contrato, el precio a pagar, etc. Todo esto tiende a producir una sensación de incertidumbre e ilegalidad.

Debido a ello el consenso general entre la población y tal como indican diversos abogados es que para asegurar el arrendamiento y evitar problemas futuros es que las partes suscriban un contrato por escrito.

Ventajas de escribir y firmar un contrato:

• Garantizas el cuidado de la propiedad.
• El inmueble está protegido por ley.
• Ante cualquier eventualidad el contrato te sirve como sustento para probar ante los tribunales de justicia la existencia del arriendo y/o sus incumplimientos.
• Tanto arrendador como arrendatario pueden conocer de antemano sus obligaciones y derechos, así como las cláusulas pactadas las cuales no pueden ser desconocidas a futuro.
• Puedes evitar malentendidos y prevenir estafas.
• Evita el desconocimiento de la fecha exacta en que se concreta el arriendo.

¿Cuáles son las situaciones más comunes en que nuestro contrato de arrendamiento puede ayudarnos a esclarecer los hechos?

• Subarrendamiento no pactado.
• Cuando hay olvido de los plazos para pagar.
• Diferencias sobre a quién le corresponde pagar las mejoras y en qué circunstancias.
• Que el arrendatario deje de pagar y no quiera abandonar la propiedad.
• Que el dueño pida la propiedad con sólo unos días de anticipación.
• Daños en la propiedad.
• No pago de gastos comunes, servicios básicos, etc.
• Modificaciones que puede o no hacer el arrendatario.
• Problemas domésticos como filtraciones de agua.
• Uso inadecuado del estacionamiento.
• Desahucio del contrato.
• Terminación del arrendamiento.
• Indemnización de perjuicios que intente el arrendador o el arrendatario.
• … mucho más
•  

Ahora que sabes que tu mejor opción es escribir un contrato y firmarlo. ¿Qué elementos debes considerar para que tu documento sea lo más robusto y fiel a tus necesidades?

A modo general deberías tener en cuenta lo siguiente:

• Datos personales del arrendador, arrendatario, aval en el caso que lo incluyas (nombre, rut, domicilio, fecha de nacimiento, estado civil, etc). En caso de persona jurídica, incluir datos personales del representante legal como también los datos de la empresa.
• Fecha de comparecencia (fecha en que las partes firman el contrato).
• Detalle del bien raíz que se arrienda: Ubicación o dirección exacta, Tipo de propiedad (si es casa, departamento, oficina, etc.), si incluye el estacionamiento o bodega, estado de conservación; si está amoblado en lo posible incluir un inventario de bienes con fotografía, como anexo
• Uso del inmueble: Declarar si se trata de un uso habitacional, comercial, una mezcla de ambos u otro fin. También tienes la opción de especificar qué personas habitarán el lugar o si hay un límite de personas que puedan convivir allí.
• Período de arriendo y renovación: Incluir fecha de inicio del arrendamiento, plazo de vigencia del contrato (puedes fijar un tiempo determinado y especificar que se revisará el contrato al finalizar el plazo, o bien establecer su renovación automática). Puedes incluir también la fecha de entrega de las llaves de acceso. Establece las condiciones de término del contrato y como será su notificación (carta certificada de notario con dos meses de anticipación, por ejemplo).
• Valor de la renta y forma de pago: Fija el monto de arriendo, frecuencia de cobro, forma y lugar de pago, interés diario por retraso, datos de cuenta si es que se paga por medio de transferencia y forma de notificación.  Es importante también que menciones si se reajustará este monto, en qué porcentaje y fecha. Por lo general para el reajuste se utiliza el IPC o índice de precios al consumidor.
• Garantía: Es un monto en dinero que el arrendatario entrega al arrendador para asegurar que el inmueble se restituye de igual manera que cómo se recibió. Se entrega al arrendador al momento de la firma del contrato y por lo general se devuelve al arrendatario al término del mismo realizando los respectivos descuentos en caso de deterioro.
• Gastos de vivienda: Puedes incluir los gastos asociados a luz, agua, gas, línea telefónica, recolección de basura, gastos comunes, etc. Se recomienda que se establezca una especie de penalización por incumplimiento.
• Obligaciones: Para el arrendador puedes incorporar la obligación de realizar las reparaciones por causa de deterioro del tiempo o inevitables con el fin que el bien esté en condiciones óptimas de habitabilidad sin que esto signifique elevar la renta. Para el arrendatario
• Prohibiciones: Elabora un listado de lo que a tu juicio no puede hacer el arrendatario, por ejemplo el subarrendamiento, cesión o transferencia del inmueble, usar la propiedad para otro fin distinto al especificado, daños a la propiedad, ejecución de obras sin permiso escrito del arrendador, tenencia de mascotas, generación de ruidos, olores o actividades fraudulentas, etc. La realización de cualquiera de estos puntos implica el término anticipado del contrato.
• Multas: Establece multas por incumplimiento de contrato, por reparaciones de daños, gastos de cobranzas judiciales o extrajudiciales, honorarios para abogados, etc.
• Mejoras: Las partes pueden pactar hacer arreglos al inmueble con cargo al arrendatario.
• Aval: Sugerido si el arrendatario eventualmente no cuenta con los ingresos suficientes para mantener el pago.
• Visitas al inmueble: Pactar cuando el arrendador podrá visitar el inmueble, fecha de anticipación de aviso, etc.
• Restitución del inmueble, el cual indica las condiciones en cómo se entregará el bien raíz.
• Fecha, lugar y firma de los involucrados.
•  

Estos son algunos puntos clave a considerar, sin embargo, al tratarse de un acuerdo mutuo entre las partes siempre puedes llegar a convenios e incluir o modificar las cláusulas de acuerdo con las necesidades de ambos. Obviamente no puedes incluir cláusulas desmedidas.

Otro punto relevante es el tema del lenguaje adoptado. La idea es que tanto arrendatario como arrendador sepan lo que están firmando y que no queden vacíos o dudas pues el documento es el sustento que tienen en caso de cualquier eventualidad.

Si tienes dudas, ya sea como arrendador, arrendatario o corredor de propiedades puedes asesorarte con un experto. En el caso que desees redactar un contrato de arrendamiento puedes utilizar nuestros servicios y así asegurar un contrato de la más alta fidelidad.

¿Es obligación firmar el contrato de arriendo presencialmente en una notaría?

El contrato detalla las cláusulas que en definitiva contienen los acuerdos entre las partes. Ahora, tal como señalamos anteriormente el documento en si ya es válido por la mera firma de común acuerdo entre los comparecientes, por ende, cabe preguntarse si realmente es necesario acudir a la notaría para firmarlo.

No cabe dudas que a lo largo del tiempo la figura clásica del notario ha sido vital pues al ser un ministro de fe puede acreditar la existencia del documento y verificar la identidad in situ de las personas que firman. Tienes la opción de realizar un contrato privado o una escritura pública. Además, con la nueva ley vigente una vez acudes a notaría te solicitarán el certificado de domino vigente u otro documento que acredite el derecho del arrendador en la posesión del bien raíz.

Ahora, si bien el proceso clásico “ante notario” (presencial en una notaría) tiene sus pros señalados también tiene sus desventajas, sobre todo en temas de tiempo, burocracia, la poca claridad o transparencia en los precios y en que por lo general es un proceso engorroso pues todos quienes firman deben ponerse de acuerdo en la fecha, hora, lugar, contar con todos los recaudos físicamente en papel, etc. Todo esto alarga el proceso y lo hace poco amigable.

Afortunadamente para ti, la ley N° 19.799 “Sobre documentos electronicos, firma electronica y servicios de certificacion de dicha firma” entrega una alternativa a este proceso: la firma electrónica.  

La firma electrónica otorga el mismo reconocimiento, protección y valor al contrato que firmar manualmente en notaría, así que no es necesario que vayas presencialmente a ese lugar a validar el documento. Puedes ver más sobre las ventajas de la firma electrónica en nuestro blog sobre (indicar enlace de blog número 1)

Nuestro servicio permite firmar en cualquier lugar del mundo, tan solo teniendo a mano tu smartphone, computador, correo electrónico, acceso a internet y tus documentos identificatorios vigentes. Incluso si eres extranjero o un usuario de edad avanzada, el sistema es amigable e intuitivo para el proceso de firma. En tan solo unos minutos puedes tener tu contrato firmado.

Es super seguro, ya que tanto la firma simple como avanzada validan tu identidad mediante una plataforma robusta. La firma avanzada además cuenta con certificación del Ministerio de Economía.

Además de ser rápido y seguro, permite llegar a todos los rincones del país. Incluso si vives en un sector rural, con la firma electrónica puedes hacer todo desde tu casa, sin necesidad de hacer un contrato de palabra o tener que viajar horas para hacer una fila por un día en la notaría.

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