Digitalización en el mundo inmobiliario

El sector inmobiliario en Chile ha estado bastante en boga en los últimos años debido al incremento de personas que buscan un lugar para vivir o invertir, ya sea comprando o arrendando. La incipiente población flotante en las ciudades ha aumentado la demanda no tan solo de inmuebles, sino que también de servicios que acompañen dichas operaciones.  Como resultado de ello, la infraestructura crítica de oficinas públicas o privadas se ha visto sobrepasada en muchas ocasiones, generando deterioro de los sistemas y un mayor descontento del público en general. El rubro inmobiliario por muchos años ha estado secuestrado por la burocracia administrativa, la cantidad de trámites, papeles y operaciones extensas. Lo que debería ser un proceso ágil muchas veces se convierte en un dolor de cabeza y en un desafío. Como respuesta, la inclusión de herramientas tecnológicas ha ayudado a desentramar la red y a darle un valor agregado al mercado de los bienes inmuebles.

La transformación digital parte de la premisa de impulsar o desarrollar algún ámbito de nuestras vidas. En este sentido el ser humano se convierte en el factor principal. Con la irrupción de la tecnología hemos podido enfocar nuestro tiempo en tareas que realmente nos apasionan, hemos encontrado más y mejores oportunidades de trabajo, nuestro desempeño laboral se hizo menos tedioso y estresante, podemos proyectar nuestra carrera profesional de manera más integral e incluso hacer más eficientes tareas cotidianas. Todo ello se traduce en calidad de vida.

Con la incorporación de la firma electrónica nos podemos ahorrar una gran cantidad de dolores de cabeza, ya que el beneficio en tiempo, ahorro en papel, espacio y comodidad es insuperable, y lo más grandioso es que es completamente legal. Estos beneficios no tan solo se aplican a personas comunes y corrientes que hacen el trámite de manera independiente, sino que se extienden a los corredores de propiedades. Los beneficios se multiplican pues como gestor debes lidiar con gran cantidad de clientes. Podrás manejar desde tu propio computador todos los archivos correspondientes, no tendrás que salir a notaría o pactar reuniones para firmar anexos pues como verás a continuación hay muchos documentos que podrás gestionar desde tu oficina. La firma electrónica ayuda a mantener un orden, control y establecer parámetros de seguridad más elevados. Todo se traduce finalmente a mayor eficiencia, cierres más rápidos, beneficios económicos y calidad en el trabajo.

BENEFICIOS INMEDIATOS:

• Visitas a la notaría no son necesarias (ahorro de tiempo, ahorro de papel, más expedito, las partes interesadas pueden firmar de cualquier lugar del mundo, sistema de verificación de identidad robusto que permite asegurar confiabilidad al cliente)
• Seguimiento del proceso en todo momento de la operación de firma de un contrato desde que se ingresa hasta que queda firmado por completo y con timbres notariales.
• Firmas de las personas en el documento pueden ser verificadas con código si se utiliza firma avanzada. Firma notarial además con timbres notariales y código QR para revisar en fojas.cl
• Firmas no son modificables pues el archivo presenta bloqueo antifraude que detecta un acto corrupto (no se puede copiar y pegar firmas) pues el archivo original queda sellado.
• Más ordenado, permite tener un mayor control de las operaciones pues desde un computador puede manejar su propia base de datos y documentos.
• Administración de operaciones a un click de distancia.

¿En qué procesos puedo utilizar la firma electrónica?

La firma digital es muy amplia. Y si bien el mercado inmobiliario es amplio, te nombraremos los procesos más comunes y destacados.

COMPRAVENTA

Siempre que estamos ad-portas de comprar o vender un bien inmueble (casa, departamento, terreno, oficina, loteos agrícolas, estacionamiento, bodega, parcela, etc.) nos ponemos a pensar en qué tan engorroso será el proceso, los papeles que se deben juntar o el tiempo y dinero que habrá que invertir. Es una decisión que abruma a muchos. Y en parte es cierto, si no cuentas con mucho conocimiento. Si quieres evitar errores, retrasos o inconvenientes lo ideal es que prepares con antelación toda la documentación. Si decides emprender este rumbo será ideal que te asesores con un corredor de propiedades o un abogado experto en el tema.

Si nos centramos en la compraventa de propiedades más comunes como casas y departamentos, la gran mayoría de documentos que necesitas son aquellos que se incorporarán a la carpeta legal de la propiedad. Estos deberás solicitarlos directamente en la entidad pública correspondiente: Conservador de bienes raíces, Registro Civil, Municipalidad, Tesorería General de la República, MINVU, etc. Por este motivo estos no necesitarán ser firmados por ti ya que incorporarán los timbres de la oficina y su respectiva certificación.

Luego de realizado el estudio de títulos, vendedor y comprador podrán acordar una promesa de venta que no es más que un contrato bilateral escrito que obliga a las partes a vender y comprar en un precio y plazo establecido.  La promesa no es obligatoria, sino voluntaria y dada esta naturaleza es perfectamente posible firmarla de manera electrónica.  

Ahora, una vez llegamos a la fecha definitiva nuestro contrato de compraventa deberá ser firmado mediante escritura pública. Hay que recordar que los instrumentos públicos solo es posible firmarlos de manera presencial en una notaría, por ley. Incluso si alguna de las partes debe ser representada por un tercero, el mandato que confiere poder al tercero para firmar en lugar de una de las partes deberá también ser emitido mediante escritura pública, dado que lo que se mandata (la firma) es una acción mediante instrumento público.

A continuación, podrás observar con más detalle los documentos implicados en este proceso y por supuesto saber cuáles podrás firmar de manera digital.

ARRIENDO

El proceso de arrendamiento de un bien inmueble, al contrario de la compraventa, en general es más rápido, tanto por las necesidades del arrendador de contar con un flujo de dinero constante, como del arrendatario que está a contratiempo para encontrar un lugar del cual hacer uso lo antes posible.
No obstante, este proceso no está exento de papeleos y tiempo invertidos, pues para asegurar confiabilidad a ambas partes se necesita de una serie de documentos que avalen la solvencia económica e historial del arrendatario como también de otros antecedentes del arrendador para evitar caer en alguna estafa.  Para tener reglas claras es preciso contar con la mayor transparencia posible así el negocio se puede cerrar de una forma expedita y beneficiosa para ambos lados.

Una vez que encontramos un acuerdo entre ambas partes entonces es posible confeccionar el contrato de arrendamiento. Un contrato de arrendamiento es un documento legal donde ambos contratantes se obligan recíprocamente, uno, a conceder el uso y goce temporal de una propiedad y, el otro, a pagar cierto precio por ello. La ley chilena no obliga a legalizar el contrato en notaría, de hecho, es posible realizarlo y firmarlo de manera electrónica, amparados en la ley N° 19.799.

Si bien es algo más sencillo realizar los trámites relacionados al arrendamiento, siempre es bueno que te puedas asesorar con un corredor de propiedades, pues por lo general manejan gran cantidad de información respecto a propiedades y pueden asesorarte en la difusión del inmueble, elección de la casa o departamento para el arrendatario, procesos legales previos, asesoría comercial, regularización, inspección, coordinación en las visitas y administración en general.

A continuación, te nombramos algunos documentos y trámites más comunes en los que puedes firmar electrónicamente:

DOCUMENTACIÓN GENERAL DE ACREDITACIÓN

• Copia Cédula de Identidad, para persona natural o representante legal en caso de persona jurídica.
• Copia de pasaporte, para extranjeros.
• Poder de representación de una de las partes.
• Contrato de trabajo (Se puede firmar online si es que aún no se ha regularizado)
• Certificado laboral emitido por el empleador que incluya al menos cargo, remuneración y antigüedad (Se puede firmar online si es que aún no se ha regularizado)
• Fotocopia RUT de empresa.

DOCUMENTOS ASOCIADOS A PROCESO DE ARRENDAMIENTO

• Contrato de arriendo de inmueble persona natural.
• Contrato de arriendo inmueble persona jurídica (uso habitacional/comercial).
• Contrato de arriendo local comercial.
• Autorización uso de inmueble para fines comerciales.
• Contrato de arriendo con promesa de venta.
• Contrato de cesión de arrendamiento.
• Contrato de administración de propiedad.
• Termino de contrato de mutuo acuerdo
• Copia de inventario.
• Copia de las fotos del mobiliario.
• Anexos de contrato de arriendo.
  • Gestionar arreglos de la propiedad.
  • Pactar mantenciones.
  • Modificar cláusulas de pago.
  • Modificar inventario o dar cuenta de inventario.
  • Duración contrato.
  • Cláusulas para renovación.
  • Cambio de aval.
  • Pactar nuevos acuerdos respecto a las obligaciones o prohibiciones.
  •  
• Contratos relativos a seguros comprometidos (seguros de arriendo).
• Contrato de prestación de servicios para asistentes de ventas, tasadores o cualquier profesional que entregue servicios esporádicos
• Contrato de prestación de servicios para abogado o asistente judicial por gestión de cobranza judicial o extrajudicial.
• Contrato de prestación de servicios si contratamos un abogado para realizar un estudio de títulos.
• Contrato de prestación de servicios para realizar alguna mantención o arreglo de la propiedad.
• Firmar boletas, vouchers de pago, estados de cuenta, comprobantes de transferencia o depósito del arrendamiento como medio de prueba de pago del arriendo o mes de garantía.
• Firmar compromiso de pago o reconocimiento de deuda.

NO ES NECESARIO FIRMARLOS, PERO SI PUEDES OBTENER UNA COPIA CERTIFICADA POR NOTARIO

• Certificado cotizaciones.
• Liquidaciones de sueldo para renta fija o variable.
• Certificado de comparecencia (representante legal). (empresa)
• Emisión de boletas (independiente)
• Declaración mensual de renta (independiente o empresa)
• Declaración Impuesto a la renta (independiente)

SE OBTIENEN EN LA RESPECTIVA OFICINA PÚBLICA, VÍA WEB O PRESENCIAL

• Escritura de Constitución de la empresa (empresa)
• Certificado de Vigencia (empresa)
• Copia del pago de IVA (empresa)
• Personería de la empresa.
• Certificado de dominio vigente.
• Copia de Escritura.
• Certificado Dicom de arriendo.

Nueva ley “Devuélveme mi casa” y el rol de la firma electrónica

El día 30 de junio del año 2022 se publicó en el Diario Oficial la Ley N° 21461, informalmente conocida como Ley “Devuélveme mi casa,” que INCORPORA MEDIDA PRECAUTORIA DE RESTITUCIÓN ANTICIPADA DE INMUEBLES Y ESTABLECE PROCEDIMIENTO MONITORIO DE COBRO DE RENTAS DE ARRENDAMIENTO. Esta ley es una modificación a la ley N° 18101, que fija normas sobre arrendamiento de predios urbanos.

Esta ley se promulgó con la finalidad de reforzar los derechos de los arrendadores ante los innumerables casos de arrendatarios morosos, arrendatarios que se quedan por años con la casa tomada, que realizan algún daño al inmueble, etc. A esto hay que añadir que anteriormente un proceso judicial podía tardar más de un año hasta que el tribunal dictara una sentencia que incluía el desalojo por la fuerza pública. Estos plazos ahora se acortaron y se estableció un proceso mucho más rápido.

El artículo 7 bis indica que el juez podrá ordenar la restitución anticipada del inmueble y el lanzamiento del arrendatario demandado, con auxilio de la fuerza pública si fuere necesario.

• En casos en que el arrendatario haya destruido parcialmente o haya dejado inutilizado para su uso al bien arrendado
• El arrendador debe demandar solicitando término de contrato de arrendamiento y restitución del bien arrendado.
• El arrendador deberá acreditar la existencia del hecho junto con los otros antecedentes que lo vinculen al inmueble. Si por algún motivo el arrendador no tiene como entrar al inmueble para comprobar de forma gráfica el daño, bastará con acreditar la presunción grave de la existencia del hecho. Esto le quita peso al arrendador en casos extremos.

El artículo 18-A detalla los aspectos si la demanda se realiza debido al no pago de rentas de arrendamiento (pago tardío, pago parcial) y/o cualquier cuenta pendiente (gastos comunes, cuentas básicas, gastos de mantención, etc).

• La demanda solicitará que el deudor pague en el plazo de 10 días corridos, las rentas, gastos comunes y de consumo adeudadas y todas aquellas que se devenguen, con intereses y pago de costas.
• Pago de la deuda y en consecuencia la restitución del inmueble de manera pacífica.
• Si el deudor no paga, no comparece al juicio o no formula oposición, el juez podrá dictar el lanzamiento del demandado y de las personas que ocupan el inmueble con ayuda de la fuerza pública.
• Se deberá acompañar a la demanda todos los antecedentes que le sirvan de fundamento.

Los antecedentes solicitados como prueba son sencillos de realizar o de obtener por una persona común. Lo más importante y recomendable es que siempre que arriendes un bien inmueble materialices este acto mediante un contrato por escrito, y no de palabra, pues en caso que te veas en la necesidad de realizar una demanda, te será más fácil afrontarla si cuentas con un documento firmado por ambas partes y con timbre notarial. Esto te servirá tanto para acreditar la renta (monto) del arrendamiento, así como las reglas o condiciones de este.  En caso de que no cuentes con un documento escrito bastará con una declaración jurada ante dos testigos para acreditar este monto o el vínculo de ambos con el inmueble.

Ya sea que necesites firmar un contrato de arrendamiento o no lo tengas y necesites firmar una declaración jurada con dos testigos, en ambos casos podrás realizarlo con firma electrónica pues es un sistema seguro, rápido, limpio y al alcance de todos. Con la firma digital además puedes regularizar todos tus papeles para que estés preparado en caso de cualquier eventualidad: anexos de contrato, vouchers de transferencia, comprobantes de pago del arriendo, comprobantes de pago de servicios, gastos comunes, contrato de prestación de servicios para pactar algún arreglo en el inmueble, contrato de prestación de servicios en caso de contratar un abogado, etc.

Se sugiere que como arrendador te asesores con un abogado, corporación de asistencia judicial u otro ente para que te guíe en tu demanda y en el seguimiento del caso  Con la firma electrónica tienes el beneficio de la seguridad y rapidez al mismo tiempo.