IMPORTANCIA DE LA
ASESORÍA LEGAL EN LA COMPRAVENTA
DE BIENES RAÍCES

Asesoría Legal Inmobiliaria

Probablemente una de las decisiones más importantes de nuestra vida tiene que ver con el hecho de la compraventa de un bien raíz, ya sea porque es nuestro primer hogar, porque será nuestra primera inversión, porque queremos garantizar un negocio en el caso de un corredor de propiedades, etc. Sea cual sea el caso, el proceso de compraventa de un inmueble en sí tiene bastantes detalles y situaciones que debemos conocer de antemano, pues esto nos permitirá avanzar en nuestro objetivo sin dejar cabos sueltos.

El negocio inmobiliario es bastante flexible y está en constante actualización. La oferta en Chile se ha estancado, la demanda se ha incrementado, la población está sufriendo cambios, entre ellos los intereses personales y la regulación se ha modernizado con el tiempo. Estos y otros aspectos inicialmente influyen en el proceso de compraventa y en cómo debemos afrontar este desafío. Para una persona común y corriente podría llegar a ser abrumador el tener que compilar tanta información sobre qué papeles tener a mano, qué trámites hacer, donde acudir, etc. Incluso si se trata de una persona con experiencia en el rubro como un corredor de propiedades o un negociador avezado, siempre habrá eventualidades que se deseen minimizar o bien eliminar.

Si observamos el proceso con un prisma económico podemos darnos cuenta que todas las partes implicadas obtienen beneficios de la compraventa. El que vende gana el monto en dinero, quien compra adquiere un bien que eleva su plusvalía cada año que pasa, el corredor gana una comisión, por ende, es importante mantenerse activo y atento.

Entonces, ¿cómo podemos asegurar un buen desarrollo del negocio si no sabemos bien qué hacer? Pues ahí, la respuesta más concreta es la asesoría legal inmobiliaria.

La asesoría inmobiliaria es un trabajo realizado por un profesional, en este caso un abogado, quien se encarga de dar recomendaciones, sugerencias y consejos respecto a todo el paso a paso de la compraventa. Múltiples ventajas podemos obtener con una asesoría legal, entre ellas:

• Anticipar y/o solucionar problemas legales como demandas, posesiones efectivas, prendas, hipotecas (sanear el inmueble antes del pago y escrituración).
• Conocimiento de tu contexto económico/social y del bien inmueble a tranzar.
• Mantienes un orden en los documentos y te desligas de buscar a tientas los papeles necesarios.
• Optimización de resultados.
• Evitar conflictos entre las partes.
• Seguridad y protección jurídica (el abogado conoce las leyes y el lenguaje empleado por ende evitas mal interpretaciones en documentos o trámites).
• Orientación e información constante sobre las etapas del negocio.
• Prever los gastos asociados.
• Puedes llegar a acuerdos con la contraparte mediante un intermediario confiable.
• Garantizas la estabilidad del proceso pues vas “quemando etapas” de manera responsable.
• Ahorro considerable de tiempo y menos estrés.

¿Qué asuntos específicos de la compraventa se pueden resolver utilizando una asesoría legal inmobiliaria?

• Elección de la propiedad ideal: Si eres el comprador el abogado te puede ayudar a redactar una carta de oferta donde se manifieste la intención de comprar la propiedad al vendedor. En el caso de un corredor de propiedades el contar con una carta tipo te permitirá estandarizar tus procesos para solo centrarte en contar con los datos esenciales de las partes. Incluso puedes verificar la existencia de la vivienda, para mostrar la casa en caso seas vendedor o corredor, para obtener fotografías y legalizarlas, negociar el precio, etc.

• Reserva: Permite tomar un tiempo prudente a las partes para que puedan decidir si comprar o no sin perder el derecho futuro por el bien raíz, por lo general contra el pago de un porcentaje del pie. Este documento antecede a la promesa de compraventa, puedes pactar el financiamiento, plazos, formas de pago, derechos asociados, etc. y casi siempre lo realizas en conjunto con la inmobiliaria, sin embargo, si quieres ir más allá, el abogado puede redactarlo o indicarte que es lo que debes tener en cuenta al momento de firmarla.

• Promesa de compraventa: Es un acuerdo preliminar entre las partes para garantizar que ambos no se arrepentirán de vender o comprar. La idea de esto es que la propiedad no sea solicitada por un tercero y para ello por lo general se paga el pie al momento de firmarla. Es una especie de “reglas del juego” para cuando se concrete el negocio. Si la promesa no se cumple, ya sea por fuerza mayor o por motivo injustificado cualquiera de las partes se somete a las multas y/o sanciones antes pactadas. En este caso un asesor inmobiliario puede dirigir sus esfuerzos en redactar el documento, en lograr que las partes no desistan del trato, servir de intermediario, ayudar jurídicamente en caso de cualquier eventualidad, etc. Está condicionada a contar con el estudio de títulos y con la carpeta legal (que también puede ser solicitada a un asesor legal) pues en esta fase se desembolsa una suma no menos importante de dinero y lo lógico es tener todo saneado antes de concretar.

• Contrato de compraventa: Es el documento mediante el cual formalizas la compraventa. Es importantísimo pues establece jurídicamente las obligaciones y derechos de la persona que adquiere una vivienda o terreno. Se realiza mediante escritura pública ante notario. Es un acuerdo mutuo por lo que ambas partes deben pactar las cláusulas. Un abogado te puede asesorar ya sea para la redacción de este y así llegar a acuerdos con la contraparte. Esto te permitirá obtener un documento que cumpla con los requisitos legales y evitarás reclamos futuros. Puedes incluso tomar ciertos resguardos al momento de la firma y en casos especiales acudir con el abogado como tu garante.

• Inscripción: Proceso en el que la escritura de compraventa se lleva al Conservador de Bienes Raíces (CBR) para el registro de su nuevo dueño. Es la única vía para que el comprador pruebe legalmente que el bien raíz le pertenece. Aquí por ejemplo un tercero, como el abogado, puede representar al comprador para realizar los trámites en el conservador en caso de que la persona viva en un lugar lejano o bien porque esté imposibilitado de acudir. El corredor también puede solicitar al abogado que le extienda y revise los documentos que son necesarios para la inscripción, tal como el certificado de vigencia, la escritura o el rol de servicio de impuestos internos.

• Entrega: Una vez se cumple con la inscripción en el CBR, se entregan las llaves al nuevo propietario. El abogado puede representar a cualquiera de las partes (incluyendo al corredor) para así garantizar que el proceso se lleve de la mejor manera y que se cumpla con las cláusulas pactadas.

• Alzamiento de la hipoteca: En caso de que tengas un crédito hipotecario con un banco. Puedes legalizar documentos bancarios o solicitar al abogado asesor que te oriente para que tu alzamiento sea expedito y seguro.

Documentos a considerar en la compraventa

La venta de una propiedad es un asunto que demanda de conocimiento y bastante paciencia pues en ocasiones se extiende por meses. El vendedor está obligado a demostrar quiénes son los dueños de la propiedad y si es que existe alguna limitación tal como herencia, posesión efectiva no realizada, bien familiar, hipoteca, prenda, etc. En ocasiones la vivienda fue comprada como bien conyugal y al haber un divorcio en proceso, la partición no está aún efectuada y esto puede conllevar un problema si alguna de las partes quiere vender. También puede ocurrir que una o más de las partes dueñas del inmueble se quieran adjudicar una propiedad y pagar los derechos al resto de los herederos. Estos ejemplos nos indican que cada escenario es particular y tendrá sus propios elementos, por ende es muy necesario que si no sabes cómo continuar te asesores con un abogado perito que además de orientarte sobre qué trámites realizar y dónde realizarlos, te ayude en la búsqueda y recolección de documentación trascendental. No tan solo si eres comprador o vendedor, también si eres corredor de propiedades el contar con toda la información vía asesoría legal te ahorrará más de un dolor de cabeza.

Por otra parte, si pedirás un crédito hipotecario para comprar una casa, departamento o terreno, es común que el banco realice un estudio de títulos de la propiedad antes de la promesa pues por razones obvias debe asegurarse que esté saneado todo antes de continuar con la firma del contrato. Aún así, esto podría ser insuficiente y podrían quedar algunos cabos sueltos, por lo que se sugiere que el comprador también realice su propio estudio independiente para corroborar toda la información y que tenga los antecedentes completos.

Ahora, en esta campaña los documentos que necesites se agregarán a la conocida “carpeta legal” que no es más que un brochure de papeles que serán el sustento en las distintas fases mencionadas anteriormente. La gran mayoría puedes obtenerlos de distintas entidades públicas o privadas directamente, de manera online, algunos deberán ser firmados por ti, otros necesitarán de una legalización, etc. A continuación, te dejamos un resumen de los papeles que deberás tener para tu carpeta legal:

• Antecedentes de la vivienda
  • Copia de la Inscripción vigente de la propiedad para un periodo aprox. de 10 años hacia atrás). Para verificar el dominio de la propiedad. Se puede obtener del Conservador de Bienes Raíces correspondiente a la ubicación de la vivienda.
  • Original o copia de la Escritura de Compraventa de la casa, departamento, oficina, terreno, etc. que acredite el título mediante el cual adquirió el dominio el vendedor y las copias de las escrituras de los propietarios anteriores hasta completar 10 años. En el Archivo Judicial también se puede obtener si es que no se encuentra la escritura.
  • Rol de la propiedad, que se puede obtener del SII.
  • Certificado de Avalúo Fiscal que con el número de rol se puede obtener de la página web del Servicio de Impuestos Internos.
  • Certificado de Número Municipal de la propiedad.
  • Certificado de hipotecas, gravámenes y prohibiciones que se puede obtener del Conservador de Bienes Raíces.
  • Permiso de edificación, si la vivienda a comprar es nueva.
  • Certificado de no expropiación del Serviu.
  • Certificado de no expropiación municipal.
  • Certificado de pago de contribuciones al día (se solicita en la Tesorería General de la República con el rol de la propiedad o certificado de avalúo fiscal).
  • Si la vivienda está emplazada en un condominio o comunidad habitacional se requiere una copia del Reglamento de Copropiedad.
  • Liquidación de deuda hipotecaria emitida por el banco acreedor.
  • Certificado Municipal de Deuda por Motivo de Aseo domiciliario.
  • Copias de planos de la municipalidad.
  • Certificado de uso de suelo en el caso de terreno.
  • Copias de cuentas básicas como Agua, luz, teléfono, gas, basura, gastos comunes, etc.

• Antecedentes del vendedor:
  • Fotocopia de la cédula de identidad de él o los propietarios y de sus cónyuges.
  • Certificado de matrimonio si el propietario es régimen conyugal.
  • Certificado de soltería en caso de persona no casada.
  • En caso de sucesiones, certificado de posesión efectiva e inscripción de herencia no intestada. Si existió herencia testada, certificado de esta.
  • Si el Vendedor es una sociedad se requiere antecedentes jurídicos y además debe existir un representante legal con poder suficiente para vender.

• Documentación a redactar durante proceso:
  • Carta de oferta de comprador a vendedor.
  • Promesa de compraventa, la cual se puede firmar electrónicamente de manera online en
  • Escritura de compraventa a firmar ante notario mediante escritura pública.
  • Copia de mandato si un tercero firma cualquier papel.
  • Vale vista para pago de pie o de venta total.

Como Tu Patrimonio velamos por que tu trámite de compraventa sea lo más y mejor informado posible, a fin que disfrutes la adquisición, venta o negocio de la propiedad. En nuestra plataforma podrás solicitar asesoría inmobiliaria por profesionales del rubro con experiencia quienes te guiarán en todo tu proceso de manera segura. No hay nada mejor que la tranquilidad en estos momentos.

Puedes consultar por nuestros servicios a través de nuestro formulario de contacto. Te respaldamos y te apoyamos en todo momento.